芜湖县法院关于物业纠纷审判实务问题统计分析

一、近三年来物业纠纷案件审理情况疏理

2016年-2018年12月份，芜湖县法院共立案审理物业服务纠纷案件521件，其中2015年受理28件，2017年受理41件，2018年至今共立案受理452件。另2018年立案前、立案后委派委托调解案件725件，原告方几乎都是物业公司，诉讼请求均是要求业主给付物业费，诉讼标的额多在1万元以下。特别是今年芜湖县在全县范围内开展物业管理提升年“百日攻坚”专项行动大背景下，大量物业公司将提起诉讼作为催要物业费的首选途径，法院从最后一道防线变成前沿阵地，所涉小区有二十余个，物业公司多以成百上千批量案件欲起诉，虽经法院引导，由各物业公司筛选典型案件进行起诉，但2018年的案件量还是2017年的十余倍以上。从结案方式看，以业主主动履行缴费义务后物业公司撤诉的居多，以判决方式结案的，2016年仅4件、2017年2件，2018年9件。物业纠纷案件的再生性特征决定了此类案件难以通过诉讼方式得到彻底化解,“管理差、收费难”已成为当前物业管理的“常态”，预计2019年我院受理此类案件将突破1000件以上。在案件审理中，物业纠纷案件呈现群体效应大且不宜合并审理的特征。

二、物业纠纷案件审判实务问题分析

(一) 物业服务瑕疵认定没有标准，业主实质性抗辩理由普遍不足。

在我院审结的452件案件中，业主拒交物业费的抗辩理由类似，除反映漏水、开裂等房屋质量问题之外，主要集中为物业服务瑕疵，如有的业主对车辆管理无序导致的随意停放、小区内部堵车、夜间鸣笛等问题极为不满；有的业主反映保安岗位设置形同虚设、安全巡防不到位，导致发生失窃、火灾、淹水等影响居民安全生活的事件时物业应对处置不及时；有的业主对小区卫生环境脏乱差、绿化养护不及时、违章搭建、物业管理收支未公开等存有较大意见。上述问题反映、交涉无果后，拒交物业费便成为业主的消极“维权”方式。2018年，我县有十余个小区业主、网友通过县长信箱、政府论坛等途径宣泄对职能部门、物业公司的不满情绪等。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条虽规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”，但何为业主抗辩物业公司不履行或者不完全履行物业服务义务的实质性“正当理由”，目前还没有统一评判标准。在实践中，鲜有物业公司完全败诉的案例，很大原因在于物业服务瑕疵认定没有统一标准，配套设施养护不到位、清扫不及时、小广告随处可见、业主失窃发现小区监控设备已损坏无法调取录像等等，是否构成“正当理由”或重大瑕疵？拍摄的照片能否足以证明业主的抗辩主张？同时单个的业主由于举证能力的欠缺，在诉讼中除了提出物业公司服务瑕疵这一概括性的抗辩后，通常很难提出有力的证据予以证明。再加上物业公司提供的服务是针对整个小区内的全体业主而提供服务，具有公共性。所以，在审判实务中，当单个的业主以物业服务瑕疵为抗辩理由且提不出强有力的证据时，法官往往会谨慎考虑其作出的判决对小区其他业主的影响，对业主以此作为抗辩理由拒交物业费一般很难得到法院的支持。

（二）物业服务合同效力的认定存在争议问题

 审判实践中，业主作为拒交物业费的抗辩，多有对合同效力提出异议，主张合同无效或者应当被撤销。除了合同法规定的合同无效、可撤销等法定事由外，近期在审理物业服务合同纠纷中提出的主要事由有以下典型两种：

1、社区代管的物业服务合同效力认定问题？

如我县水务局原安置小区和另一商业小区在2013年合并，因原安置小区一直由社区代管，且由社区与物业公司签订物业服务管理合同，商业小区合并后的业主以社区无签订合同的主体资格为由，不承认原社区与物业公司签订的物业服务管理合同效力，因而合并后该商业小区76户业主均拒交物业费且形成“抱团”现象。那么对于上述社区代管的物业服务合同效力认定在审判实务中有三种意见：第一种意见主张不予认定合同效力。理由是两小区合并，并无证据体现商业小区业主或业委会的真实意思，社区与物业公司签订物业服各合同也未征得商业小区业主或业委会的同意，故上述物业合同签订未体现物业公司和业主的真实意思表示，合同签订主体不适格，因而不予认定合同效力；第二种意见主张认可上述合同效力，因为物业公司已为业主提供了事实上的物业服务，物业公司与业主间形成了事实物业服务合同关系；第三种意见主张按无因管理处理。即不予承认其合同效力，但考虑物业公司已为业主提供了事实物业服务，可参照无因管理进行审理。

2、物业服务合同签订程序的效力审查问题？

物业服务合同的签订为意思自治调整的当然领域，但现实情况却是业主大会很难召开、业主委员会很难成立，业主只能被动接受相关合同。因而在审理物业服务纠纷中，对于业主以否认业主委员会对外签订的物业服务合同效力而拒交物业费的，法院是否应当对该合同签订的程序效力进行审查？对此，在审判实践中，为查明案件事实，对合同签订的程序效力认为予以审查，并区分两种情况：一种情况为业主委员会或者业主提交了一定的证据证明物业服务合同效力确实存在重大瑕疵，且合同效力状态对于案件处理结果有直接影响的，法院可以释明业主或者建议业主委员会另案诉讼确认物业服务合同的效力，给付物业费的诉讼应当中止审理，也可以追加业主委员会作为无独立请求的第三人参加诉讼，对合同效力进行实质审查；另一种情况是物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同是真实的，业主没有相反证据予以否认，或者业主委员会作为案外人出具说明表示该物业服务合同仅仅没有经过业主大会通过或没有经过业主委员会所有委员的签字认可，法院根据最高法相关解释第一条之规定，一般对于业主合同效力的异议不予采纳。

（三）追索物业费诉讼时效的认定问题

无论是《民法通则》还是《民法总则》，均对诉讼时效作出了明确规定，物业服务纠纷作为债权的一种，理应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但考虑物业服务合同具有公共服务性和强制继续履行的特点，我们在适用诉讼时效时一般都从宽掌握。当然对于物业公司连续提供物业服务期间起算点审查、确认的问题还存有一定的争议。一种观点认为，物业服务企业提供的物业服务针对的是全体业主而不是单个业主。在部分业主欠费时，物业公司仍然需要继续提供物业服务，以保证全体业主的整体利益，难以针对个别业主行使一般民事合同的履行抗辩权。因而法院无需对物业服务诉讼时效期间起算点进行严格审查、确认，在对证明诉讼时效中断的证据进行审核时，也尽可能从宽掌握。另一种观点认为，物业服务在适用诉讼时效问题上不能忽视对于物业费诉讼时效期间起算点的审查、确认。对于物业公司未就其持续主张权利如书面催交手续进行举证的，应当适用诉讼时效的规定，对物业公司主张的已经超过诉讼时效期间的物业费请求不予支持。

（四）农民安置小区成为未来审理物业服务合同纠纷的“重灾区”

过去县城、各镇对农民安置小区的物业管理不统一，如有的乡镇对小区全体业主不收取物业费，由政府统一向物业公司“埋单”；有的乡镇实行政府补贴为主，业主缴纳为辅，如不论面积大小均按10元／月收取物业费。当前，随着城镇化进程的不断推进，农民安置小区不断增加（现芜湖县范围内有农民安置小区二十余个，涉及安置人数十余万人），政府部门出于多方面考虑，将农民安置小区推向市场，陆续取消了安置小区物业费的政府补贴。农村安置户自农村搬入安置小区后，绝大多数只是被动接受物业服务，主观上不能接受交纳物业费。有的安置小区业主虽经书面催交，但主动交纳物业费的业主数量为零。因而“管理差、收费难”已使很多农民安置小区的物业管理处于崩溃边缘。　

近段时间有多个安置小区物业公司欲将服务小区内全体业主全部诉至法院，共约有五六千户，虽经做协调工作后暂不起诉，但随着安置小区物业费欠缴的时间延长和数额增加，业主拒不交纳物业费的现状不改变，物业公司为维持经营管理，提起诉讼可能成为物业公司将来的首选救济渠道，这样成百上千的此类案件涌入法院，法院有限的司法力量肯定难以满足司法需求。

三、有效化解物业纠纷的建议和对策

物业纠纷的产生具有复杂性和多因性，因而物业纠纷的解决也必须从源头出发、多部门联动。那么从法院层面来说，笔者认为可以从以下几方面强化措施，最大限度地避免物业纠纷的多发性。

（一）法院审理中合理进行权利义务衡平

就目前来说，法律法规的滞后和空白以及客观方面的原因使法院在审理物业服务纠纷案件遭遇到了瓶颈。作为法官，我们对物业服务合同纠纷的处理，强化诉前、诉中调解，并采用辩证、发展的观点，坚持利益衡平，保障实体正义。对于不诚信、无故拖欠物业费的业主，当判则判，并借助社会征信系统对无故拒缴物业费的业主进行信用惩戒，有效约束其行为。对于物业公司虽提供了保洁、安保等服务，但明显有重大瑕疵，不符合合同约定的标准，法官也不能因为当前物业服务质量标准的缺失就固守陈旧观念，一味判决物业公司胜诉，这样并不利于物业行业健康发展。因而对于审判中发现的物业服务管理问题，法官应针对性地向其业主委员会和物业公司主管部门及时反馈，必要时发出司法建议。同时积极呼吁引入第三方评价机制，对物业公司服务情况和服务质量进行有效的监督、评估，为法院统一裁判尺度提供参考，从而有力保障业主的合法抗辩权，从源头上真正化解物业公司与业主方的矛盾，推进小区治理的法治化。

（二）选择典型案件重点审理和巡回审理，强化法制宣传和法制教育。

因物业公司与一个小区不同业主之间的物业纠纷在诉请和抗辩上具有很大的相似性，一两个案件的重点审理和巡回审理可以发挥良好的导向作用，能够起到“审理一案、教育一片、化解一批”的以点带面社会效果。我院通过十余件案件的重点审理和巡回审理，目前已有近800多户原拒交物业费的业主主动和物业公司沟通，并交纳了多年欠付的物业费。同时法院通过电视台、网络、媒体加强释法说理和宣传力度，并以审理中的案件为案例制作集案例、维权小知识、法条等图文并茂的宣传手册，在送达时或法制宣传时向小区业主进行分发，增强业主权利意识，促进自觉履行义务，同时强化物业公司的服务意识、合同意识、公开意识。

（三）建立物业纠纷联动调解机制，形成共同参与、联动化解的工作格局。

1、设置纠纷调处前置程序。整合社区、行政、司法等三方资源，集人民调解、行政调解、司法调解为三位一体，设立物业纠纷调处中心，由调处中心对纠纷先行调解过滤。对确属无法调解的，由调处中心出具案件受理建议书后到法院申请立案。该程序设置，一方面可以通过调处中心增进对物业公司和业主双方的了解，另一方面可以将大量的并不复杂的物业纠纷在诉讼前消化处理，从而有效节约司法资源。

2、构建联动反馈长效机制。对在物业纠纷案件审理过程中发现的问题归纳、总结，及时从司法的角度对物业公司或有关部门进行反馈，必要时发出司法建议。如对业主集中反映服务不到位的物业公司，可以向其发出规范服务的司法建议。

3、建立培训制度。法官定期对从事物业纠纷调解的调解员进行业务培训，通过专题讲座、庭审观摩、案例分析等活动提高调解员的法律知识水平和调解技巧。

4、建立业主个人诚信档案。与银行、保险、就业等机构联合建立业主个人诚信档案，对有恶意欠交物业费且拒不执行法院判决的业主在贷款、投保、就业等方面予以限制，通过全社会联动，以物业服务为试点，逐步建立起规范的社会诚信体系。（黄腊梅）