安徽广和投资担保集团有限公司诉芜湖耐特鞋业有限公司腾让房屋纠纷一案

安 徽 省 芜 湖 县 人 民 法 院

民 事 判 决 书

（2010）芜民一初字第00872号

原告：安徽广和投资担保集团有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区火龙岗镇广和大厦5楼，组织机构代码76475536－6。

法定代表人：王茂芳，董事长。

委托代理人：王永璟，男，1984年9月1日出生，汉族，芜湖市人，安徽广和投资担保集团有限公司员工，住安徽省芜湖市镜湖区杨家巷38号5幢1单元402室。

委托代理人：杨少春，安徽世纪天元律师事务所律师。

被告：芜湖耐特鞋业有限公司，住所地：芜湖县机械工业园。

法定代表人：颜黎龙，董事长。

委托代理人：郑汉夫，男，1952年12月31日出生，汉族，芜湖市人，该公司员工，住芜湖市镜湖区康复路169号1幢101户。

委托代理人：刘涛，安徽平衡律师事务所律师。

原告安徽广和投资担保集团有限公司(以下简称广和担保公司)诉被告芜湖耐特鞋业有限公司(以下简称耐特公司)腾让房屋纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案原告广和担保公司委托代理人王永璟、杨少春，被告耐特公司委托代理人刘涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告广和担保公司诉称：原告诉芜湖华松鞋业有限公司(以下简称华松鞋业公司)担保追偿纠纷一案，业经芜湖市中级人民法院审理并主持调解，双方已达成调解协议且芜湖市中级人民法院（2010）芜中二初字第10号民事调解书已于2010年2月1日发生法律效力。该协议主要约定由芜湖华松鞋业有限公司以其拥有的位于芜湖县湾沚镇新联村66667平方米土地使用权（芜国用字（2003）第06070109649号）及23199.69平方米房产（芜县房权证湾沚镇字20040593、20040594、20040595、2007001496、20070011501）作价3580万元，用于偿还所欠原告部分款项(华松鞋业公司共欠原告4000万元)。在民事调解书生效后，原告即与被告商谈上述土地及房产的租赁费用事宜，但被告置之不理。原告分别于2010年5月12日、2010年8月12日将上述土地使用权及房产所有权过户至原告名下。同时原告也分别于2010年6月2日、2010年6月12日、2010年8月23日三次致函被告，要求被告尽快于原告签订上述土地及房产租赁协议，但被告既不与原告签订租赁协议，又不从上述土地及房产搬出。因被告拒不与原告签订上述土地及房产租赁协议，又不从房产中搬出，其行为属于侵权行为。为此原告为维护自己的合法权益，现诉讼法院要求责令被告停止侵权，腾让房屋并赔偿原告经济损失1447230.12元（自2010年2月1日起，综合住宿楼按每月每平方米租赁费按12元计算；厂房、仓储等按每月每平方米租赁费按8元计算至2010年8月22日，以后按此标准顺延，计算至被告实际搬出之日）并应承担本案诉讼费用。

原告广和担保公司就其诉讼请求、事实和理由，向本院提交以下证据：

一、原告广和担保公司的《企业法人营业执照》及《中华人民共和国组织机构代码证》各一份。主要用以证明原告的基本工商信息情况；

二、芜湖市中级人民法院（2010）芜中民二字第10号民事调解书、芜湖县国土资源局芜国用（2010）第00517号土地使用权证及芜湖县房地产管理局房地权证芜县字第2010005477、2010005484、2010005285、2010005486、2010005487、2010005488号房产证。用以证明原告诉华松鞋业有限公司担保追偿纠纷一案，业经芜湖市中级人民法院审理调解结案。调解书中表明芜湖华松鞋业有限公司以其拥有的位于芜湖县湾沚镇新联村66667平方米土地使用权及23199.69平方米房产作价3580万元，用于偿还所欠原告上述款项，并于本协议生效之日起3日内，为原告办理上述土地及房产过户手续。该民事调解书于2010年2月1日经双方签收后已生效。且原告也分别于2010年5月12日、2010年8月12日将上述土地使用权及房产所有权过户至原告名下。原告属该土地的合法使用权人、该房屋的合法所有权人；

三、原告发给被告的三份信函。用以证明原告分别于2010年6月2日、2010年6月12日、2010年8月23日三次致函被告，要求被告尽快于原告签订上述土地及房产租赁协议，但被告既不与原告签订租赁协议，又不从上述土地及房产中搬出。

被告耐特公司辨称：华松鞋业公司不仅与原告之间存在债权、债务关系，同时与周峻峰也存在债权债务关系即华松鞋业公司截止2009年6月8日欠周峻峰借款本息合计1000万元，华松鞋业公司承诺在三个月内归还周峻峰借款本金，但三个月后未能履行还款义务。2009年12月9日，华松鞋业公司与周峻峰签订了一份《租赁合同》。该合同主要约定由华松鞋业公司将现有厂房及其他房屋出租给周峻峰经营，租赁期限为二十年，租金按房屋面积计算即每月每平方米为6元，华松鞋业公司用欠周峻峰的借款本息冲抵租金。周峻峰因经营需要，以隐名股东的形式与安徽银联担保有限责任公司及芜湖耐特橡塑制造有限公司三方共同投资成立了芜湖耐特鞋业有限公司。为此，在租赁期限发生的所有权变动不影响周峻峰的租赁关系。同时，原告要求按综合住宿楼按每月每平方米12元计算租赁费；厂房、仓储等按每月每平方米8元计算租赁费也没有事实依据。为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告耐特公司就其答辩、事实和理由向本院提交以下证据：

一、被告耐特公司的《企业法人营业执照》及《中华人民共和国组织机构代码证》各一份。主要用以证明被告的基本工商信息情况；

二、周峻峰身份证复印件及周峻峰与华松鞋业公司签订的《租赁合同》二份。第一份合同用以证明华松鞋业公司因欠周峻峰借款本金1000万元，遂将土地厂房于2009年12月9日租赁给周峻峰经营，租赁期限为二十年，以租金冲抵借款。在该份合同上华松鞋业公司加盖了单位公章及周峻峰的个人签名。第二份租赁合同的落款时间为2010年1月20日，在该份合同上不仅加盖了华松单位的公章，还有华松鞋业公司的法定代表人吴金林的签名，同时还加盖了被告耐特公司的公章及周峻峰的个人签名，但这份合同是因办理工商登记时，需要提供企业经营场所而签订的。

三、股份合作协议书一份。用以证明2009年12月28日，周峻峰与安徽银联担保有限公司、芜湖耐特橡塑金属制造有限公司经协商形成股分合作协议书即三方约定共同投资成立耐特公司，其中周峻峰系被告耐特公司的隐名股东，其他为登记股东，被告使用股东周峻峰承租的房屋、土地经营且租赁行为发生在华松鞋业公司与原告抵债之前；

四、企业名称核准通知书。用以证明被告于2010年1月20日在芜湖市工商行政管理局办理了企业名称预先核准登记并于当日获得登记；

五、借款合同一份。用以证明华松鞋业公司于2008年3月7日向周峻峰借款500万元整，借款期限至2009年6月7日止，利息按月利率2%计算；

六、收条、回单、证明、银行委托书及承兑汇票等。用以证明周峻峰按照约定履行了借款500万元给华松鞋业公司的义务；

七、银行委托书及收条。用以证明华松鞋业公司又于2008年8月向周峻峰借款300万元整；

八、承诺函。用以证明华松鞋业公司于2009年6月8日出函确认欠周峻峰借款本息合计1000万元整，并承诺三个月内还清。

本案在审理过程中，依法到芜湖县工商行政管理局调取了被告设立时提供的材料之一即租赁合同，虽然这份租赁合同与被告所提供的第二份租赁合同内容相同，但从工商部门调取的租赁合同上没有加盖被告单位的公章。另外本院还依法收集了芜湖机械工业园管理委员会服务一科及芜湖县湾沚镇经济发展委员会所提供的证明各一份。这二份证明主要用以证明位于工业园的厂房、仓储房屋及综合住宿房屋，2010年度每月每平方米的租赁价格为6至7元左右，现行每月每平方米租赁价格在7元左右。

经庭审原告举证、被告质证且结合法庭调查，本院查明本案的事实为：

2008年9月至2009年4月间，华松鞋业公司因经营需要向他人借款累计3900万元且由原告提供担保，后原告为华松鞋业公司归还了他人本息合计4000万元。但华松鞋业公司未能归还原告4000万元，于是原告于2010年元月份诉讼至芜湖市中级人民法院要求华松鞋业公司归还4000万元及相应违约金。此案经芜湖市中级人民法院主持调解，双方达成调解协议即截止2010年1月20日，华松鞋业公司共欠原告本金4000万元整，利息652.8万元，合计4652.8万元，该公司以其拥有的位于芜湖县湾沚镇新联村66667平方米土地使用权（芜国用字【2003】第06070109649号）及23199.69平方米房产（芜县房权证湾沚镇字20040593、20040594、20040595、2007001496、20070011501）作价3580万元，用于偿还所欠原告部分款项，并于本协议生效之日起3日内，为原告办理上述土地及房产过户手续。芜湖市中级人民法院就该调解协议内容制定了(2010)芜中二初字第10号民事调解书且该调解书已与2010年2月1日发生法律效力。在诉讼期间即2010年1月12日，原告广和担保公司向芜湖市中级人民法院对上述财产提出了财产保全申请且芜湖市中级人民法院也依法裁定进行了财产保全。调解书生效后，芜湖市中级人民法院于4月23日向芜湖县房管局等单位发出协助执行通知书，要求协助办理土地使用权及房屋所有权转让登记。2010年5月12日、2010年8月12日上述土地使用权及房屋所有权转让变更至原告名下。

华松鞋业公司于2008年3月7日也向周峻峰(当时系安徽银联担保有限公司的人员)借款500万元整，双方约定借款期限至2009年6月7日止，利息按月利率2%计算。此后华松鞋业公司又于2008年8月向周峻峰借款300万元整。为此，华松鞋业公司累计向周峻峰借款本金800万元整。2009年6月8日华松鞋业公司出函确认欠周峻峰借款本息合计1000万元整，并承诺三个月内还清。但承诺期限届满后，华松鞋业公司未能归还周峻峰1000万元。

因华松鞋业公司在经营期间向部分职工进行了集资且拖欠工资款，未能及时给付，引起职工不满，遂发生职工上访及堵路事件的发生，致华松鞋业公司不能正常经营，给社会造成了不稳定的因素。2010年元月17日，经相关部门组织协调且原告也同意由周峻峰等人牵头经营该厂。但原告与周峻峰等就经营后的一些具体事项也未形成一致协议。2010元月18日周峻峰等人进厂接手华松鞋业公司。

在周峻峰等人接手华松鞋业公司后，他们欲设立新的企业对外经营。于是周峻峰与安徽银联担保有限公司、芜湖耐特橡塑金属制造有限公司经协商形成股分合作协议书即三方约定共同投资成立耐特公司，其中周峻峰系被告耐特公司的隐名股东，其他为登记股东。且于2010年1月20日在芜湖市工商行政管理局办理了企业名称预先核准登记并于当日获得登记。因设立耐特公司公司需有经营场所，而耐特公司的经营场所即为华松鞋业公司的经营场所，为此，周俊峰与华松鞋业公司负责人吴金林签订了一份《租赁合同》，表明华松鞋业公司将现有厂房及土地租赁给周峻峰使用20年，以租金(月租金为每平方米6元)折抵1000万元欠款，从而为耐特公司的登记成立提供了必要的材料。被告设立的日期为2010年2月1日。因被告设立后办理新的进出口贸易手续需要一定时间，为此，在前期经营期间，仍用华松鞋业公司的名义对外联系进出口业务，单位公章也由被告对外使用。被告自称在经营期间投入约841万元（包括付工人工资120万元、付供应商款33万元、支付社保32万元、支付食堂费用等50万元、支付被封帐户款项70万元、为生产经营用去570万元）并至2010年11月30日，累计亏损300万元。

原告在取得华松鞋业公司的土地使用权及房屋所有权后分别2010年6月2日、2010年6月12日、2010年8月23日三次致函被告，要求被告尽快于原告签订上述土地及房屋租赁协议，但被告以华松鞋业公司已与2009年12月9日将上述土地使用权及房屋所有权出租给周峻峰使用20年，用以折抵1000万元欠款为由拒绝原告的请求。被告所提供的租赁合同中主要约定由芜湖华松鞋业有限公司将自己100亩土地上的厂房及其他房屋2万多平方米全部租赁给周峻峰使用，租赁价格按现有房屋面积计算，月租金为每平方米6元，租赁期限为20年，华松鞋业公司用租金折抵1000万元的借款本息。而原告认为这份租赁合同上只有华松鞋业公司的公章且与事实不符，是虚假的租赁合同。为此，双方产生纠纷，原告遂诉讼法院。

本案在审理中，共出现三份内容大致相同，但形式不一的租赁合同(但被告只认可第一份租赁合同的效力)。第一份租赁合同即落款时间为2009年12月9日的合同，在该份合同上只加盖了华松鞋业公司单位公章及周峻峰的个人签名。第二份租赁合同即落款时间为2010年1月20日签订的合同，该合同与第一份租赁的内容大致相同，但增加了在租赁期限内，周峻峰可以转租的内容。在该份合同上不仅加盖了华松单位的公章，还有华松鞋业公司的法定代表人吴金林的签名，同时还加盖了被告耐特公司的公章及周峻峰的个人签名。被告提供这一份合同的目的在于因工商登记需要提供经营场所而签订这份合同的。而依照规定，在2010年2月1日被告耐特公司设立之前，被告的单位公章是不应产生的。为此，本院依法到芜湖县工商行政管理局查阅了被告的工商登记材料，发现在工商部门提供的合同上并没有加盖被告单位的公章即出现了第三份租赁合同。

本案在审理过程中，原告也表示可由被告在短时间内经营，但在经营期间应按照现行市场价格向原告支付租金。另经本院调查，位于原芜湖县机械工业园的厂房、仓储房屋及综合住宿房屋，2010年度每月每平方米的租赁价格为6至7元左右，现行每月每平方米租赁价格在7元左右。

本院认为：

通过庭审查明，被告对原告取得华松鞋业公司的土地使用权及房产所有权也没有提出实质性的异议。虽然从目前证据来看，华松鞋业公司确实与周峻峰个人之间存在民间借贷关系。因鉴于华松鞋业公司当时的实际状况且为了维护企业及员工的稳定，经县相关部门协调且原告也同意由周峻峰等牵头负责经营华松鞋业公司，但对经营期间的相关事项未作出明确约定，以致双方产生纠纷。本案争议的焦点之一是华松鞋业公司是否将该公司所有的房屋、土地租赁给周峻峰使用二十年，从而抵消华松鞋业公司欠周峻峰的个人1000万元债务？焦点之二是华松鞋业公司在自己的房屋及土地被法院查封期间，未经法院许可租赁给周峻峰使用，在本案中能否对抗原告的请求？

本院结合法庭调查、法庭辩论认为，尽管存在周峻峰等人经营华松鞋业公司的事实，但难以认定华松鞋业公司将公司的房屋、土地租赁给周峻峰经营二十年这一事实，理由如下：

第一、被告在经营过程中，就房屋租赁二十年这一事实，共产生了三份形式不一的租赁合同，从形式上在，存在一定的不真实性。

首先、从2009年12月9日的租赁合同来看，该合同上没有华松鞋业公司的法定代表人吴金林的签名，只有单位公章，而事实上在被告接管华松鞋业公司后的初期，被告仍用华松鞋业公司的名义对外联系进出口业务，公章由被告控制，为此，这份合同难以排除系被告自行加盖华松鞋业公司公章的可能性。另被告自己称是于2010年元月17日才决定由周峻峰等负责经营华松鞋业公司的，而这份合同上的签名是2009年12月9日，显然时间不相吻合。同时被告除提供这份租赁合同外，也未能提供其他证据证明华松鞋业公司将厂房等资产租赁给周峻峰使用二十年这一事实。

其次、被告所提供的第二份租赁合同与工商部门登记时所提供的租赁合同也不一致。被告提供的第二份2010年1月20日的租赁合同，这份合同上不仅加盖了华松单位的公章，还有华松鞋业公司的法定代表人吴金林的签名，同时还加盖了被告耐特公司的公章及周峻峰的个人签名。被告自己认可这一份租赁合同是在办理工商登记时，因需要提供企业经营场所的相关材料而出具的。因被告所设立的企业地址在华松鞋业公司内，故必须要有房屋租赁合同，才能办理好企业登记手续，故由周峻峰与华松鞋业公司法定代表人吴金林签订了这份租赁合同。而根据我国工商部门的相关规定，被告于2010年1月20日在工商部门只是申请企业名称预先核准登记，期限为6个月。在这6个月期间，预先核准登记的企业只有等企业正式经工商部门批准设立后，才能凭企业法人营业执照刻印公章。但被告所提供的第二份租赁合同上加盖了被告单位公章。为此，这份租赁合同具有一定的不真实性。而本院为到工商部门调取原件即第三份租赁合同时，发现原件上又没有加盖被告耐特公司的公章，由此可以看出被告所提供的第二份租赁合同与在工商部门登记时所提供的租赁合同形式也不完全一样。另外，第二份合同的内容与第一份合同相比，又增加了租赁期限内周峻峰可以转让的内容，故可认定被告在提供租赁合同过程中隐瞒了相关事实。

第二、从第一份租赁合同的内容来看，双方约定的内容过于简单且有显失公平之疑。因合同涉及的标的较大、双方未约定具体的权利义务关系及相关违约责任，不符合租赁合同的一般基本形式。租赁期限长达二十年，这与用租金抵欠款明显不相符。另外，被告也并非单纯租赁华松鞋业公司的厂房及土地租赁经营，还涉及到利用华松鞋业公司的机械设备、人员、货源等资源，被告前期利用华松鞋业公司的名义对外联系进出口业务，在租赁期间产生的债权、债务由谁享有、承担均未作出约定，合同中对此也未作出约定。这些情形均也有悖于常识，与事实不符。

综上分析，从第一份租赁合同的形式、内容来看，该份租赁合同具有不真实性，本院难以认定华松鞋业公司将公司的房屋、土地租赁给周峻峰经营二十年这一事实。

第三，即使华松鞋业公司将房屋租赁给周峻峰经营二十年，周峻峰及被告也不能以租赁发生在先或“买卖不破租赁”为由而对抗原告的请求。芜湖市中院人民法院于2010年1月12日对土地使用权及房产所有权查封前，其他法院对这些财产也进行了查封。如果签订的租赁合同属实，则也发生在查封期间。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。根据这一规定，周峻峰及被告也不能对抗原告的请求。故对被告要求继续履行租赁期限为二十年的租赁合同，本院也难以支持。周峻峰可通过其他形式向华松鞋业公司主张权利。

综上所述，周峻峰等是在特定的环境下经营原华松鞋业公司的，同时也是为了减少自己的相关损失。况且经营时也得到了原芜湖机构工业园及原告的认可。但在被告经营期间，原告通过合法途径取得了华松鞋业公司的土地使用权及房屋所有权，为此，对原告的合法财产，本院依法应予保护。鉴于周峻峰等人经营华松鞋业公司时得到了原告的同意且周峻峰等人在设立被告芜湖耐特鞋业公司经营期间也投入了部分了资金，若被告立即停止经营，会给被告造成一定的损失这一现状。同时原告在审理中也表示可由被告在短时间内经营，故本院将根据原告取得华松鞋业公司的土地使用权及房产所有权的时间、目前被告的经营现状及已投资部分款项(包括为华松鞋业公司支付的相关费用)等情形酌定具体经营时间，但被告要参照当地市场房屋租赁价格支付原告相应的租金。

本院为维护社会市场秩序及社会稳定，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，并经院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、由被告芜湖耐特鞋业有限公司继续经营至2012年8月12日，经营期限届满后三十日内自行搬走经营设备，腾空房屋交与原告安徽广和投资担保集团有限公司。

二、被告芜湖耐特鞋业有限公司在经营期间，自2010年8月13日起按每月每平米6.5元的价格计算房屋租金给付原告安徽广和投资担保集团有限公司至2012年8月12日止，其中2010年8月13日至2011年8月12日的租金1809575.82元（23199.69平方米×6.5元／月×12个月）于本判决生效后十五日内一次性给付；2011年8月13日至2012年8月12日的租金1809575.82元于2011年8月13日一次性给付。

三、驳回原告安徽广和投资担保集团有限公司的其他诉讼请求。

本案诉讼费用17865元（已由原告安徽广和投资担保集团有限公司预交），由原告安徽广和投资担保集团有限公司负担5359.50元，由被告芜湖耐特鞋业有限公司负担12505.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。当事人应在递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费或提交上诉费缓、减、免申请。如在七日内既不交纳上诉费，也不提交诉讼费缓、减、免申请的，本院按当事人不上诉处理。

           审  判  长  　奚  正  荣

           审  判  员    周  玉  道

           代理审判员    李      伟

                                           二0一一年四月十五日

                          书  记  员  　杜      娟