【以案释法】本案不因新冠疫情不可抗力而免除责任

【基本案情】

2020年3月2日，张某与某置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：某置业公司将其开发的商品房一套出售给张某；除不可抗力外，张某逾期付款在90日内，应按日计算向某置业公司支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90日后，某置业公司有权解除合同；某置业公司应当在2020年9月12日前向张某交付商品房；商品房达到约定的交付条件后，某置业公司应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达张某。张某未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；逾期交付责任：除不可抗力外，逾期在90日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，某置业公司按日计算向张某支付全部房价款万分之三的违约金，逾期超过90日后，张某有权解除合同，张某要求继续履行合同的，合同继续履行，某置业公司按日计算向张某支付全部房价款万分之三的违约金。

2020年10月24日，某置业公司通知张某交房。张某认为，某置业公司构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。

【法院审理意见】

一种意见认为，案涉双方签订《房屋买卖合同(预售)》的时间为2020年3月2日，此时虽然是相关文件规定的复工时间，但本案房屋的施工进度在双方签订《房屋买卖合同(预售)》前就因新冠疫情的影响停工，导致不能按时交房。不能因为《房屋买卖合同(预售)》的时间在复工以后就忽略了因新冠疫情导致停工的事实而认定交房期限顺延不适用本案。新冠疫情导致停工39天正是导致延期交房的不可抗力，不应由某置业公司承担因此39天造成的延期交房责任。

另一种意见认为，根据《房屋买卖合同(预售)》约定，商品房达到约定的交付条件后，某置业公司应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达张某。庭审中，张某承认2020年10月24日收到了《房屋买卖合同(预售)》寄发的交房通知书，可视为某置业公司履行了通知义务，张某应在收到通知书之日起10日内与某置业公司办理交房手续，自此时间之后，张某拒绝收房，某置业公司应不承担逾期交房违约金。2020年，因受新冠疫情不可抗力因素的影响，根据原相关文件规定，停工和复工时间为2020年1月24日至2020年3月2日，交房期限相应顺延。双方签订《房屋买卖合同（预售）》的时间为2020年3月2日，故因疫情引起的交房期限顺延，应不适用本案。某置业公司应按商品房总价款的日万分之三承担违约金。

笔者同意第二种意见，理由如下：不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。本案中，正如第一种意见所述，房屋的施工进度，在双方签订《房屋买卖合同(预售)》前，就因新冠疫情的影响而停工，导致可能不能按时交房，某置业公司作为一个专业从事房地产开发的商事主体，其在明确清晰知晓上述事实的情况下，在与张某签订预售合同时不重新调整交房时间或与张某进行相关特别约定，仍按原定的交房时间与张某签订合同，显然不构成不可抗力因素，由此而产生的不利后果当然应由某置业公司承担，既便是其基于自身的疏忽，也是其自身的过错导致，应承担相应的过错责任。而张某基于对双方合同约定的信赖而认为某置业公司能够按期交房，其自身并无过错，不应承担过错责任。