因疫情防控导致房屋交付时间延长，但尚未达到令合同目的不能实现的，买受人不得要求解除合同

【基本案情】

2018年10月30日，张某与某房地产公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定：张某购买某房地产公司开发的商品房一套；交房时间为2020年8月8日；逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

2020年3月20日，某房地产公司向张某发出《顺延交房通知书》，告知张某，因受新冠疫情影响，其所购买的涉案房屋的交付期限将视疫情防控情况予以顺延三个月，具体交房时间，将按政府有关部门防控疫情的要求及政府职能部门的工作安排予以确定，并以某房地产公司发出的房屋交付通知书为准。

2021年4月1日，涉案房屋竣工；2021年4月15日，某房地产公司向张某发出交房通知书。

2021年7月5日，张某向法院起诉，要求解除与某房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，返还购房款及违约金。

案经湾沚区法院调解，双方达成《商品房买卖合同（预售）》继续履行，某房地产公司给付张某逾期交房违约金11745.80元，另行赠送一个20年使用权车位的调解协议。

【法官说法】

该案系出卖人以新冠肺炎疫情防控措施系不可抗力导致逾期交房，买受人以逾期交房达到合同约定的解除条件而要求解除合同引发的纠纷。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（第九次）会议精神，我们需要了解，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查的事项。如果违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，则不支持解除合同；反之，则依法予以支持。

新冠肺炎疫情防控措施，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也并非必然导致合同不能解除。如口罩等其他防疫器材、设备的销售合同等，因其具有一定的时限性，如果延误了履行期限，则可能导致合同目的不能实现，买受要求解除合同的，一般应予支持。

具体到本起案件，买受人张某非本地人，也不在本地工作，根据其庭审陈述，其购房目的完全系为了投资盈利。出卖人逾期几个月交房，对于买受人来说损失的仅为投资利息损失，出卖人按合同约定承担利息及额外补偿了车位，弥补了买受人的损失，显然尚未达到令买受人合同目的不能实现的程度，疫情结束后上述合同均可继续履行，合同目的可以实现，故买受人无权要求解除合同。

另外，针对2020年发生的新冠疫情，最高人民法院下发了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，该意见中“关于合同案件的审理4”规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”当事人通过协商继续履行合同，也符合上述规定精神，有法可依。

新冠肺炎疫情对房地产等行业产生的影响，新冠肺炎疫情防控措施引发的房屋买卖、租赁合同纠纷已陆续进入司法程序。对此，法官建议当事双方在新冠肺炎疫情发生之后，根据新冠肺炎疫情防控措施对合同履行的影响，及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当延长房屋交付，尽量通过协商的方式，从源头上减少纠纷的产生。