湾沚法院成功审结一起物业服务合同纠纷案

近日，湾沚区人民法院审结了一起物业服务合同纠纷案件。

夏某某是某小区102室业主，买房后准备于2021年9月14日搬进新房入住。9月13日，夏某某前去打扫时发现客厅顶部灯具有积水、屋顶各处有不规则渗透水渍现象，经查看后发现202室有水从门缝渗出，因二楼业主未入住，夏某某立即将该情况反馈给物业。物业查看后发现，202室家中返涌粪便、污水积得很深，整个楼板均被污水浸泡，导致水往下渗漏。随后，物业公司进行了管道疏通。2021年10月9日，夏某某再次发现厨房顶上漏水、地面有积水，其通知物业后，物业再次派人查看并疏通管道。对于造成积水的原因，经物业公司排查，2楼以上住户均不承认是自己家操作不当而导致下水管堵塞。为挽回损失，夏某某以其楼上所有业主及物业公司为被告，诉至法院，要求各被告赔偿自己的损失8万元。

承办法官向夏某某释明：该起纠纷中，可能存在两个法律关系。其一是楼上某住户因其物品掉进下水道后操作不当致使该楼幢下水道堵塞，因而造成夏某某财产损失，这是民事侵权纠纷；其二是物业公司在接到业主的报修申请后，未能很好地履行职责，因而造成夏某某财产损失，这是物业服务合同纠纷。夏某某经慎重考虑后认为，由于不能确定究竟是哪层业主的不当行为致其损失，故撤回了对楼上业主的起诉，最终选择以物业公司为被告。

法院经审理认为：夏某某与物业公司的物业服务合同关系有效，双方均应履行合同义务。现双方的主要争议是物业公司是否履行了合同义务。根据合同约定，物业公司对该共用的上下水管道、落水管负有运行、维修、养护和管理的义务。夏某某家中第一次出现返水后，物业公司未能及时找出该户下水管堵塞部位，给予必要的维修、疏通，导致再次堵塞，损坏业主财产及生活安宁，履行合同义务不符合约定。尤其是2021年9月13日夏某某反映发生楼上渗水事件前，其楼上302户已发生过类似情况。同一栋楼多次发生此类情况，物业公司应更加注意、履行职责，但当时物业公司未给予足够重视、未尽到妥善维修、养护的义务，故夏某某要求物业公司承担违约赔偿责任，法院依法予以支持。关于损失数额，经鉴定显示：房屋内装饰装修、家具等损失评估总价值为人民币10114元，另产生鉴定费用2000元。物业公司均无异议，本院采纳该鉴定结论，并确定原告方损失共计12114元。综上所述，为维护正常的社会秩序，法院判决物业公司赔偿夏某某12114元，驳回夏某某其他诉讼请求。

法官提醒：放眼望去,高楼林立，我们都是住在高楼里的人。物业服务涉及千家万户，与居民生活息息相关。近年来居民购房后引发的物业服务合同纠纷案件持续增多，已成为人民群众反映强烈的问题之一。广大业主在享受物业服务时应及时缴纳物业费，而不能以物业公司未履行合同义务为由拒绝缴纳物业费。同时，对于物业公司未按合同提供服务造成业主损失等情形，业主应保存好相关证据，通过正确途径维护权利。

法条链接：《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。